|
Properti di Mangga Dua:
Pusat Bisnis Mangga Dua Haruskah Mereposisi Konsep?
JAKARTA – Siapa yang tak kenal
kawasan Mangga Dua? Dikenal sebagai kawasan pusat bisnis, Mangga Dua
berkembang sedemikian rupa menjadi barometer transaksi grosir di
seantero Jakarta dan nasional bahkan internasional. Bila Tanah Abang
lebih menghembuskan “aroma tradisional” maka Mangga Dua menawarkan
sesuatu yang terkesan “modern”. Ini bisa dilihat dari keberadaan ITC
Mangga Dua, M2M (Mangga Dua Mal), disamping Pasar Pagi yang sudah
lebih dulu hadir di sana.
Sejalan dengan aktivitas bisnis di kawasan tersebut yang semakin
berkembang pesat, permintaan atas ruko (rumah toko), rukan (rumah
kantor) dan kios-kios di Mangga Dua terus meningkat. Dibandingkan
kawasan lain seperti Kelapa Gading, Pondok Indah atau Fatmawati,
harga unit ruko/rukan di Mangga Dua boleh dibilang paling tinggi.
Tidak percaya? Tanyakan berapa harga ruko di dekat ITC Mangga Dua.
Untuk yang berukuran 4,5x15 meter persegi setinggi 3,5 lantai,
harganya berkisar Rp 4-5 miliar. Luar biasa bukan? Bahkan untuk
kios-kios di dalam ITC atau Pasar Pagi, harganya melonjak hingga
mencapai miliaran rupiah. Harga ini masih lebih tinggi dibandingkan
ruko di Pondok Indah yang mencapai Rp 4 miliar, juga tetap lebih
mahal dibandingkan ruko di Kelapa Gading yang Rp 3,5 miliar dan
Fatmawati yang harganya Rp 2,2 miliar.
Pertanyaannya, mengapa harga properti Mangga Dua sedemikian
mahalnya? Jawabnya, tidak lain karena pasokan ruko di daerah ini
sudah tidak ada lagi sementara permintaan membludak sehingga harga
rukonya membumbung tinggi. Itu terjadi pada ruko-ruko yang dekat
dengan ITC Mangga Dua atau Mangga Dua Mal.
“Kawasan Mangga Dua memang sudah berkembang sedemikian rupa hingga
mencapai tahapan seperti sekarang. Selama bertahun-tahun Mangga Dua
kukuh pada konsepnya sebagai kawasan pusat grosir yang menawarkan
beragam produk dengan harga murah. Maka persepsi orang jika mencari
barang murah datanglah ke Mangga Dua. Itu yang mendongrak
pertumbuhan Mangga Dua seperti saat ini,” ujar pengamat ekonomi
Aviliani kepada SH beberapa waktu lalu.
Anomali
Beberapa tahun terakhir ini bermunculan pusat grosir-pusat grosir
baru di berbagai wilayah di DKI Jakarta dan Bodetabek (Bogor, Depok,
Tangerang, Bekasi). Semuanya mengusung konsep sebagai pusat grosir.
Kita mendengar nama-nama diantaranya Pusat Grosir Cililitan (PGC),
Bekasi Trade Center (BTC) yang sudah lebih dulu beroperasi. Bahkan
ITC juga mengekor dengan membangun ITC di Kuningan, Permata Hijau,
Fatmawati, Cempaka Putih, dan yang akan hadir di Bumi Serpong Damai
(BSD).
Hadirnya pusat grosir dan trade center tersebut, di satu sisi memang
menjadikan distribusi belanja masyarakat menjadi lebih merata.
Artinya, konsumen di pinggiran kota Jakarta kini tidak perlu
jauh-jauh datang ke Mangga Dua karena bisa mendapatkan barang
sejenis dengan harga tidak kalah murah di lokasi pusat grosir yang
berdekatan dengan rumah. Inilah fenomena baru yang terjadi di sektor
properti ritel/komersial di Indonesia.
Selama bertahun-tahun pula kawasan Mangga Dua teguh pada konsep
sebagai pusat grosir modern. Harga yang murah menjadi jualan utama
dari Mangga Dua. Untuk soal lain seperti kenyamanan berbelanja, wah
nanti dulu. Pasar Pagi dan ITC Mangga Dua, identik dengan kerumunan
orang-orang yang lalu lalang berbelanja, nyaris tidak ada bedanya
dengan aktivitas di pasar tradisional.
Anomali atau perbedaan mungkin bisa dijumpai pada WTC (Wholesale
Trade Center) yang didirikan oleh Grup Djarum. Harus diakui, untuk
saat ini WTC faktanya, belum mengekor sukses yang diraih oleh ITC
Mangga Dua atau yang lainnya. Berdiri megah, kios-kios di sana
banyak yang kosong atau tutup. Pengunjung pun tidak seramai pusat
perbelanjaan lainnya di kawasan yang sama. Mengapa demikian? Apakah
pamor Mangga Dua sudah sedemikian turun hingga investor tidak lagi
berminat?
“Tidak bisa dibilang demikian. Kita harus kasih waktu beberapa lama
untuk WTC beroperasi, tidak bisa langsung menuding properti disana
tidak berkembang. Dulu, ITC dan Pasar Pagi juga tidak serta merta
langsung ramai. Butuh waktu 3-4 tahun untuk dikenal dan setelah itu
ramai hingga seperti sekarang,“ ujar Panangian Simanungkalit,
Direktur Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI).
Ada yang beranggapan bahwa agaknya Mangga Dua perlu menata diri
(reposisi). Dikatakan, ke depan tidak bisa lagi hanya mengandalkan
grosir atau harga murah karena sudah banyak pusat grosir yang
bertebaran. Tanpa perubahan konsep dikhawatirkan pengunjung akan
semakin berkurang dan denyut aktivitas bisnis di kawasan ini
menurun.
24 Jam
Reposisi konsep di kawasan Mangga Dua kini dibawakan oleh Mangga Dua
Square (M2-Square). Tidak seperti pusat belanja lainnya yang
cenderung hanya membangun mal atau deretan ruko semata, M2-Square
mengusung konsep one stop shopping. Agaknya ini menjadi terobosan
baru di kawasan bisnis ini.
Apa itu sesuatu yang baru yang dihadirkan oleh Mangga Dua Square? Di
lahan seluas kurang lebih 10 hektare, PT Mandiri Dipta Cipta, anak
perusahaan Agung Sedayu Group, membangun mal, ruko, hotel, bioskop,
tempat hiburan bahkan kolam renang, dalam satu kawasan terintegrasi.
Di sana nantinya akan terdapat tidak kurang dari 271 ruko (rumah
toko), 5.000 unit kios dan counter. Dengan harga kios berkisar mulai
dari Rp 200 juta, tentunya kehadiran M2-Square dipandang cukup
menggoyang pasar ritel di kawasan Mangga Dua.
Jelas sesuatu yang baru bila M2-Square menghadirkan aktivitas bisnis
dan hiburan 24 jam di kawasan tersebut. Sebelumnya hotel yang sudah
ada hanyalah Hotel Dusit Mangga Dua dan Hotel Ibis. Tidak lama lagi
bertambah satu hotel yakni Hotel Novotel di kawasan M2-Square. Itu
ditambah dengan hadirnya bioskop, karaoke, diskotik, dan foodcourt
berkelas internasional di tempat ini. Hypermarket Carrefour seluas
17.000 meter persegi menjadi anchor tenant yang akan semakin menarik
pengunjung.
Pihak Agung Sedayu Group merasa cukup yakin konsep ini akan diminati
oleh konsumen dan investor. Meski letaknya berhadap-hadapan dengan
WTC di pojokan Jl.Mangga Dua dan Gunung Sahari, namun M2-Square
optimis proyek ini bisa menarik banyak konsumen ketika akan dibuka
secara resmi pada 15 Oktober mendatang.
Pengamatan SH di lokasi, Kamis (23/9), menunjukkan optimisme. Di
kantor pemasaran PT Mandiri Dipta Cipta, hari itu beberapa calon
pembeli asyik bertanya kepada staf pemasaran.
Sepasang suami-istri siang itu baru masuk ke kantor. Belum duduk di
kursi yang tersedia, si istri dengan raut wajah serius langsung
bertanya, “Kalau ruko sudah habis ya? Saya mau ambil nih“ Ketika
staf pemasaran menyatakan bahwa masih ada ruko yang tersedia, wanita
tersebut wajahnya terlihat lega.
Belakangan, ketika wanita tersebut duduk dan diberikan brosur,
seorang staf pemasaran nyeletuk, “Si ibu itu sudah beli kios. Dan
dia mau nambah lagi dengan membeli ruko,“ kata staf tersebut dengan
nada perlahan.
Dialog di atas cukup menggambarkan antusiasme pembelian properti di
Mangga Dua khususnya di M2-Square. Tentu saja hal itu merefleksikan
geliat properti di Mangga Dua yang terus meningkat. Artinya, Mangga
Dua ke depan masih menawarkan prospek yang bagus. Kita lihat saja.
(SH/rudy victor sinaga)
|
|
