|
Memilih Perumahan
dan Berinvestasi
di Sekitar Jalan Tol
JAKARTA – Pusat Studi Properti
Indonesia (PSPI) mencatat dari sekitar 500 perumahan yang ada di
wilayah Jakarta, Bogor, Tangerang, Bekasi (Jabotabek) sebanyak 50 di
antaranya dibangun dekat dengan pintu tol. Ini menarik karena bisa
jadi akses tol menjadi nilai jual (selling point) bagi pengembang.
Apalagi bila menyimak perkembangan harga tanah/rumah di
perumahan-perumahan tersebut, sangat sulit menemukan harga rumah
tipe 36/72 yang dipatok di bawah Rp 100 juta. Makin dekat ke
jalan/pintu tol maka harga rumah pun semakin melambung. Kalaupun
ada, tercatat Perumahan Bintaro Jaya yang masih menawarkan rumah di
Graha Adena seharga Rp 70 jutaan untuk tipe 36/72.
“Aksesibilitas menjadi pertimbangan konsumen dalam membeli rumah
yang dekat dengan akses tol. Selama problem kemacetan lalu-lintas
masih menghantui warga Jabotabek, selama itu pula permintaan
terhadap perumahan di sekitar jalan tol akan tetap meningkat dan
harganya terus merangkak naik,” ujar Panangian Simanungkalit,
Direktur PSPI.
Panangian mengatakan, tidak merasa heran bila para pengembang
berupaya menjadikan akses tol sebagai nilai plus dari perumahan yang
mereka tawarkan. Sekaligus menjadikan harga rumah menjadi semakin
mahal.
Di kawasan Jakarta Utara misalnya, Perumahan Pantai Indah Kapuk
(PIK) tidak tanggung-tanggung berani “membangun” exit tol khusus
menuju perumahan ini. Investasi sepenuhnya dibebankan kepada
developer, bukan kepada PT Jasa Marga selaku pengelola tol.
Indra Bramono, General Affairs Manager PT Mandara Permai selaku
developer PIK kepada SH mengakui bahwa keberadaan exit tol tersebut
selain membantu akses bagi warga yang tinggal di perumahan tersebut,
juga ternyata turut mendongkrak penjualan.
“Kita akui pembeli kita bertambah banyak sejak dibukanya exit tol
tersebut. Bisa dibayangkan betapa nyamannya tinggal di sini. Exit
tol tersebut menjadi alternatif bagi penghuni perumahan kita yang
sangat berguna,” katanya.
Di Bekasi keberadaan pintu tol Bekasi Barat terbukti sangat
mendongkrak harga rumah di Permata Pekayon, Kemang Pratama atau
Taman Century yang saling bertetangga. Di Permata Pekayon misalnya,
rumah tipe 56/102 harganya sudah di atas Rp 200 juta. Sementara di
Kemang Pratama, harga setinggi itu hanya bisa membeli satu unit
rumah tipe 36 atau 45.
Melambung
Di kawasan Tangerang, kondisi yang sama juga terjadi. Keluar dari
exit Kebon Nanas berjejer perumahan kelas menengah atas antara lain
Gading Serpong (Grup Summarecon), Alam Sutra, Bukit Serpong Mas,
Royal Serpong Village, atau lebih ke selatan terdapat Villa Melati
Mas, Villa Serpong dan Bumi Serpong Damai (BSD). Dari BSD dalam
waktu dekat akan ada akses tol menuju Bintaro dan bakal terhubung
dengan akses tol lingkar luar Jakarta atau JORR (Jakarta Outer Ring
Road). Tak heran pula bila harga rumah atau kavling di sini
melambung mulai dari Rp 500.000 hingga Rp 2,7 juta per meter
persegi.
Salah satu kawasan alternatif untuk perumahan dan kini tengah
berkembang pesat, adalah Cibubur dan Cimanggis. Di sini berderet
perumahan yang dekat exit tol yakni Puri Sriwedari, Raffles Hills,
Taman Laguna, Citra Gran dan Taman Kenari Nusantara. Lebih ke
belakang terdapat Kota Wisata.
JORR
Fakta menunjukkan, adanya jalan tol terbukti mendongkrak pertumbuhan
suatu kawasan. Pusat-pusat bisnis tumbuh di wilayah yang dilalui
oleh akses tol tersebut. Untuk Jakarta, kawasan yang diperkirakan
bakal diminati calon pembeli adalah perumahan di sekitar ruas JORR
atau jalan tol lingkar luar Jakarta. Jika ingin berinvestasi di
sektor perumahan, konsumen disarankan untuk membeli rumah atau tanah
di lokasi yang berdekatan dengan akses JORR. Perkembangan harga
rumah/tanah di seitar ruas JORR cukup signifikan.
Salah satu ruas JORR yang kini sedang dikerjakan adalah Hankam Raya
– Cikunir sepanjang kurang lebih 9 kilometer. Sejumlah perumahan di
sepanjang tol ini saat ini sedang aktif dipasarkan. Lihat saja,
Villa Nusa Indah 1, 2 hingga 3 yang dibangun oleh PT Kentanix Supra
Internasional. Dan jangan heran bila di Villa Nusa 2 misalnya, enam
bulan lalu masih banyak tanah kosong sekarang sudah diisi oleh
rumah-rumah berbagai tipe. Di sekitar ruas JORR ini terdapat
perumahan Bumi Asih Indah, Jatiwarna Indah, dan Puri Gading.
Sudirman, staf pemasaran PT Hatmohadji dan Kawan, developer dari
Jatiwarna Indah kepada SH selalu menyelipkan promosi “Perumahan kita
sebentar lagi dilalui jalan tol JORR. Jadi kalau mau pergi ke mana
saja ke semua tempat di Jakarta, gampang dilakukan dari Jatiwarna
Indah,” katanya.
Untuk Jatiwarna Indah, harga-harga rumah di sini tergolong mahal.
Tidak seperti “kakak” nya perumahan Bumi Asih Indah yang harga
rumahnya masih ada yang sekitar Rp 300-an ribu per meter persegi
serta berukuran sedang, di Jatiwarna Indah sebagian besar rumah yang
dipasarkan adalah tipe menengah-besar dengan harga per meternya
mencapai Rp 700.000 hingga Rp 1,5 juta per meter persegi.
Menurut data dari PSPI, terdapat beberapa perumahan yang akan
dilalui oleh akses tol JORR, antara lain Perumahan Jatiwarna Indah
(PT Hatmohadji dan Kawan), Villa Jatibening Tol (PT Pelangi Buana
Utama), Perumahan Bumi Asih Indah (PT Hatmohadji dan Kawan), Wahana
Pondok Gede (PT Wahana Indragriya), Perumahan Betawi Permai (PT
Sentral Loka Betawi), Villa Mahkota Pesona, Taman Jatisari Permai,
dan Puri Gading Pondok Gede (PT Bumi Mahkota Pesona).
Reputasi
Bagi sebagian konsumen, adanya akses tol sekitar perumahan jelas
sangat membantu. Catherine, pegawai di lingkungan Departemen
Permukiman dan Prasarana Wilayah (Depkimpraswil) misalnya, mengaku
membeli rumah di Puri Gading, Pondok Gede karena perumahan itu bakal
dilalui JORR.
“Dengan tol itu akses saya makin banyak. Bisa lewat tol Cikampek,
bisa lewat JORR. Dengan begitu saya jelas diuntungkan,” akunya.
Namun tidak semua masyarakat melihat kedekatan dengan akses tol
sebagai pertimbangan utama dalam memilih rumah.
Frans Bastian Hutapea contohnya. Manajer pemasaran di PT Bintang
Toedjoe ini mengambil satu unit rumah di Perumahan Citra Gran
Cibubur, bukan karena dekat dengan tol (kurang dari 4 kilometer)
Cibubur, melainkan karena faktor lain.
“Kalau dekat atau tidak dengan pintu tol, buat saya itu sih relatif.
Tetapi waktu pertama memilih Citra Gran, saya dan istri melihat
perumahan ini paling murah dibandingkan tetangga Puri Sriwedari atau
Raffles Hills yang bagi kantong kami jelas tidak terjangkau lagi.
Lagipula Grup Ciputra sebagai pengembang reputasinya tidak diragukan
lagi. Kita yakinlah pasti dibangun dan hasilnya bagus,” katanya.
Dengan demikian bisa disimpulkan bahwa adanya akses tol merupakan
kelebihan sekaligus selling point buat pengembang. Namun bagi
konsumen, akses tol bukanlah berarti segala-galanya. Ada faktor tak
kasat mata (intangible) lain yang juga menjadi pertimbangan. Di
antaranya faktor reputasi developer, konsep serta strategis tidaknya
lokasi perumahan. Buktinya, masih banyak perumahan lain yang sukses
tidak melulu bergantung pada kedekatannya dengan akses tol.
(SH/rudy victor sinaga)
|
|
